Прописка несовершеннолетнего ребенка при продаже квартиры

Прописка несовершеннолетнего ребенка при продаже квартиры

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в . Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии). Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в или в (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет. Когда квартира считается , а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Выписка из муниципальной квартиры

Да, вид жилья имеет значение. Дело в том, что дети, наравне с другими жильцами муниципальной квартиры, имеют право на приватизацию, а соответственно, и потенциальную долю в праве собственности на нее. А потому выписка несовершеннолетнего ребенка из муниципальной квартиры без предоставления равноценного жилья может противоречить его интересам.

Суды, например, вообще могут расценивать такие действия как произвольное и необоснованное ухудшение жилищных условий ребенка, влекущее утрату права на приватизацию (). А потому, если собираетесь выписать несовершеннолетнего из муниципальной квартиры, изначально согласуйте этот вопрос в органах опеки.

Другого выхода мы не видим.

Могут ли дети распоряжаться недвижимостью

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться. Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители).

Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения.

Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме.

Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.
  3. составление договора, подписание его сторонами;
  4. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);

Примечание.При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру.

Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны.

После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Пример требований Органов опеки и попечительства

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде.

Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости. Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.
ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства.

При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире. Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю.

Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже.

В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия. Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.
Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России. Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

Как обезопасить себя?


Покупателю следует понимать требования закона (см. выше) и проконтролировать, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены. Для этого следует внимательно проверить:

  1. выписку из ЕГРН;
  2. правоустанавливающий документ, особенно, если это договор приватизации.

Если дети не имеют права собственности, достаточно стандартной выписки родителей с детьми до начала оформления сделки.

До заключения ДКП покупателю нужно проверить наличие права собственности у несовершеннолетних. Если такого права нет, от продавца нужно потребовать выписки семьи после заключения предварительного ДКП. Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

ВконтактеFacebookTwitterОдноклассники

О договоре

А как правильно составить договор купли-продажи квартиры (несовершеннолетним ребенком не подписывается до 14 лет)?

Обычно подобные бумаги обладают следующими пунктами:

  1. пакет документов, прилагаемый для завершения операции.
  2. полный адрес имущества;
  3. информация о передаче денег продавцу и квартиры покупателю;
  4. характеристики жилья;
  5. стоимость объекта недвижимости;
  6. Ф.И.О покупателей и продавцов;
  7. сведения о последствиях нарушения договора;

Вот и все. Как правило, договор купли-продажи квартиры (несовершеннолетний ребенок является собственником, к примеру) выглядит шаблонно. Составить его может любой юрист.

Если обращаться к нотариусу или в агентства недвижимости, то продавцу обязательно помогут создать упомянутую бумагу.

Если ребенок просто прописан

Возможности продать квартиру, если в ней прописан ребенок не собственник, намного шире, чем в случае долевой собственности. Здесь исключаются некоторые риски, как в случае, например с материнским капиталом или приватизацией, не нужны дополнительные разрешения из Органов опеки и попечительства. Единственное правило, которое нужно соблюсти – выписать малышей на конкретную жилплощадь, а не «».

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ.

Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки. Государство защищает права детей с удвоенной силой.

Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка.

Он может являться:

  1. прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  2. собственником жилья;
  3. владельцем доли в продаваемой квартире;
  4. ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  • наличие обременения жилья;
  • способ продажи (наличный, безналичный);
  • основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  • возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение.

Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  • ограниченная (с 14 до 18 лет);
  • полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  • частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста. Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  1. В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.
  2. После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки.

Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • условия проживания;
  • размер новой квартиры, ее площадь;
  • техническая оснащенность;

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права.

Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Подводные камни

Если нет осложнений, то процедура пройдет очень быстро и не заставит долго разбираться с бюрократическими заминками. Но иногда при продаже может возникнуть ряд сложностей:

  1. Очень многое зависит от практики региона. Рекомендуем перед подачей документов предварительно проконсультироваться в том отделе ГУВМ МВД или офисе МФЦ, в котором планируется выписать проживающих.
  2. Если квартира, в которую семья переезжает после продажи, еще не построена, то единственный вариант – выписать ребенка, временно прописав его к доверенным лицам.
  3. Если родители в разводе, то при регистрации, а иногда и снятии ребенка заявление пишет один из них на основании согласия второго. Когда такое согласие получить невозможно, приходится обращаться в суд.
  4. Если вы покупаете квартиру с прописанным ребенком и не уверены в добропорядочности продавца, попросите у него нотариальное обязательство о снятии с учета в определенный срок. Документ поможет быстрее отстоять свои права в случае проблем.

Для УФМС

В паспортный стол подается типовое заявление, бланк которого выдает принимающий запрос сотрудник.

Потребуется указать:

  • ФИО ребенка.
  • Реквизиты свидетельства о рождении или паспорта.
  • Адрес старого места прописки.
  • Адрес нового места регистрации.
  • Информация об органе регистрационного учета, куда направляется запрос — адрес.
  • Если заявление заполняется представителем — сведения об уполномоченном лице — ФИО, данные паспорта.

Если заполнением занимается один из родителей, то есть ребенок не достиг 14 лет, нужно указать данный факт.

Тогда и подписывает заявление законный представитель.