Продажа недвижимости с землей ип усн

Продажа недвижимости с землей ип усн

Продажа имущества, приобретенного до регистрации


Нередко оборудование или иное имущество приобретается физлицами еще до регистрации в качестве ИП. Либо изначально оборудование покупалось для личных нужд, а затем стало использоваться в бизнесе.

К примеру, гражданин купил бетономешалку для строительства на своем дачном участке, а затем решил заняться предпринимательской деятельностью, связанной со строительством и это оборудование стал использовать в работе. Получается день покупки (оплаты и оформления документов) фактически наступит раньше дня появления самого ИП, т.е.

Получается день покупки (оплаты и оформления документов) фактически наступит раньше дня появления самого ИП, т.е. дня регистрации в этом статусе, указанного в свидетельстве. Очевидно, что в этом случае документы, подтверждающие покупку, будут оформлены на физлицо (без указания «ИП»).

То обстоятельство, что имущество (в нашем примере бетономешалка) первоначально было приобретено для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (для личных, семейных, бытовых нужд), роли не играет. Важно, что впоследствии ИП стал использовать бетономешалку для ведения предпринимательской деятельности.

И с того момента как имущество стало использоваться в коммерческих целях, оно рассматривается как основное средство. Как видите, ни дата покупки, ни статус покупателя, указанный в документах, на уплату налогов при продаже имущества не влияют. Решающее значение имеет характер имущества и цели его фактического использования.

Получается, если сможете доказать, что имущество используется в коммерческой деятельности, оно будет признано основным средством.

Причем расходы на покупку личного имущества, задействованного в дальнейшем в бизнесе, Минфин России разрешает списать на расходы. Правда, списать его стоимость на расходы можно не в полном объеме, а в соответствии с правилами учета ОС, приобретенных до перехода на УСН (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Они таковы:

  1. cрок полезного использования актива менее 3 лет – списать можно в течение первого года использования в предпринимательской деятельности;
  2. срок полезного использования свыше 15 лет – стоимость имущества придется учитывать в расходах равномерно в течение 10 лет. Поскольку на личное имущество, в последствие ставшим коммерческим, распространяются общие правила признания его основным средством, при его продаже вероятны те же последствия, что и для активов, которые изначально приобретены для предпринимательской деятельности. А именно, если имущество будет продано до истечения трех лет – для ОС со сроком полезного использования до 15 лет (или 10 лет – для ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет), учтенные ранее расходы придется исключить, а налог по УСН за периоды владения активом пересчитать (см. пример выше).
  3. срок полезного использования от 3 до 15 лет – списание растянется на 3 года: в первый год можно списать 50% стоимости, во второй – 30% и в третий – оставшиеся 20%;

Имейте в виду, при квалификации сделки по продаже имущества и отнесении суммы, полученной от покупателя, к личным либо к предпринимательским доходам, контролеры всегда оценивают имеющиеся факторы в совокупности.

Понятно, что если имущество приобреталось непосредственно для деятельности, пусть даже до регистрации статуса ИП, и для других целей не может использоваться в принципе (например, станок или витрина), налог с доходов от его продажи будет платить ИП, даже если по документам покупатель – физлицо.

Но не со всяким имуществом есть полная ясность. Например, сложность классификации может возникнуть при продаже квартиры или автомобиля. Использовать их ИП может как для получения прибыли, так и для собственных нужд.

В этом случае, проверяющими будет дана оценка и виду деятельности предпринимателя, и фактическому использованию имущества.

Иными словами, если ИП владел квартирой и сдавал ее в аренду (к тому же в ЕГРИП зарегистрирован соответствующий ОКВЭД), доход от ее продажи будет облагаться предпринимательским доходом. Продажа личной квартиры, в которой проживал предприниматель или члены его семьи – личный доход физлица, декларируемый по НДФЛ.
Продажа личной квартиры, в которой проживал предприниматель или члены его семьи – личный доход физлица, декларируемый по НДФЛ.

То же касается и автомобиля. Если деятельность ИП – перевозки или он использует авто для доставки товаров (подтверждением фактического использования послужат путевые листы), продажа машины будет признана предпринимательским доходом. Но если предприниматель использует автомобиль для личных поездок (например, чтобы ездить на работу), он будет признан его личным имуществом. А значит, при продаже доход попадет под налогообложение НДФЛ.

Вопрос

Подскажите, как быть в данной ситуации: В дек.

2011 г. физлицо по договору купли-продажи купило земельный участок (зарегистрировало в январе 2012 года), в марте 2013 этот участок был разделен на два участка, а в декабре 2014 эти участки были проданы.

При этом в декабре 2014 (до момента продажи вышеуказанного участка), физлицо получило статус ИП. Является ли доход от продажи доходом ИП? Если да, то можно ли учесть в расходах стоимость покупки в 2011 г.

данного земельного участка? Если нет, возникает ли обязанность предоставлять 3-НДФЛ за 2014 год?

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса “Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.

При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности.

Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС, . А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.

Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы”.

Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.

Если продать имущество раньше минимального срока

Физлицо без бизнеса.

Если человек просто продает личную квартиру или машину, он сможет использовать вычеты или уменьшить доходы на расходы.

Тут ничего не изменилось.ИП использовал имущество в бизнесе. Теперь при продаже имущества раньше минимального срока можно будет уменьшать доходы на расходы. Но не на любой системе налогообложения. Это тоже поправка в налоговый кодекс с 2019 года, Об этом мы еще подробно расскажем. , чтобы узнать, как ИП сэкономить на налогах при продаже имущества с 2019 года.

, чтобы узнать, как ИП сэкономить на налогах при продаже имущества с 2019 года.

Если у вас арендный бизнес и нужно разобраться сейчас, Самозанятый получал доход от использования имущества. Если сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход, ставка составит 4%.

Доходы от аренды и любого использования недвижимости и машин подпадают под этот спецрежим. А вот продажа имущества под него уже не подпадает.

Продавать эту же квартиру придется уже просто как физлицу: с вычетами, уменьшением доходов на расходы и ставкой 13%.

Но при продаже раньше минимального срока это и сейчас так работает — самозанятый будет продавать квартиру и машину как обычное физлицо.

Что делать? 19.12.17

ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов

Истории одна изумительнее другойЕкатерина Мирошкина, экономист2 дек 4832K10Екатерина Мирошкина, экономист23 ноя 10828K12Екатерина Мирошкина, экономист11 ноя 124292K120Екатерина Мирошкина, экономист30 окт 4053K73Алексей Башук, юрист по интеллектуальной собственности17 окт 4110K18Екатерина Мирошкина, экономист9 окт 83101K50Алексей Башук, юрист20 сен 4612K26Екатерина Мирошкина, экономист19 сен 138157K190Екатерина Мирошкина, экономист9 сен 5029K15Екатерина Мирошкина, экономист2 сен 82107K202Екатерина Мирошкина, экономист23 авг 134103K228Екатерина Мирошкина, экономист17 авг 155122K330Алексей Башук, юрист по интеллектуальной собственности13 авг 11220K40Екатерина Мирошкина, экономист10 авг 9439K19Екатерина Мирошкина, читает судебные решения вместо сериалов29 июл 6114K8Екатерина Мирошкина, читает судебные решения вместо сериалов20 июл 8620K6Екатерина Мирошкина, экономист12 июл 7211K16Екатерина Мирошкина, экономист5 июл 14588K104Екатерина Мирошкина, экономист25 июн 22835K33Екатерина Мирошкина, экономист18 июн 7926K43Екатерина Мирошкина, экономист10 июн 26495K534Екатерина Мирошкина, экономист3 июн 11752K24Екатерина Мирошкина, экономист23 мая 7243K75Екатерина Мирошкина, экономист16 мая 6436K87Екатерина Мирошкина, экономист6 мая 6920K19Екатерина Мирошкина, экономист16 апр 8652K134Екатерина Мирошкина, экономист8 апр 11159K61Екатерина Мирошкина, экономист29 мар 535K1Екатерина Мирошкина, экономист5 мар 10725K37Екатерина Мирошкина, экономист20 фев 117KЕкатерина Мирошкина, экономист4 фев 255308K2Алиса Маркина, юрист31 янв 17716K62Екатерина Мирошкина, экономист22 янв 35261KЕкатерина Мирошкина, экономист11 янв 16833K1Екатерина Мирошкина, экономист29 дек 201915423KЕкатерина Мирошкина, экономист19 дек 201910156K17Екатерина Мирошкина, экономист13 дек 201910483K1Екатерина Мирошкина, экономист4 дек 201923092K5Екатерина Мирошкина, экономист29 ноя 201920262KЕкатерина Мирошкина, экономист26 ноя 201918520KЕкатерина Мирошкина, экономист20 ноя 201929240K21Екатерина Мирошкина, экономист14 ноя 201914555KЕкатерина Мирошкина, экономист3 ноя 201916277KЕкатерина Мирошкина, экономист26 окт 20197725KЕкатерина Мирошкина, экономист19 окт 201920121K13Екатерина Мирошкина, экономист16 окт 201916735K35Екатерина Мирошкина, экономист10 окт 201911225K14Екатерина Мирошкина, экономист3 окт 20197114K7Екатерина Мирошкина, экономист28 сен 20199366KЕкатерина Мирошкина, экономист26 сен 20199945KЕкатерина Мирошкина, экономист20 сен 2019105220K44Екатерина Мирошкина, экономист14 сен 20194820KЕкатерина Мирошкина, экономист11 сен 20197318K19Екатерина Мирошкина, экономист4 сен 20195991K40Екатерина Мирошкина, экономист30 авг 2019106179K183Екатерина Мирошкина, экономист24 авг 20199526K1Екатерина Мирошкина, экономист21 авг 20199745KЕкатерина Мирошкина, экономист13 авг 201979137K1Екатерина Мирошкина, экономист8 авг 201914063KЕкатерина Мирошкина, экономист3 авг 201913446KЕкатерина Мирошкина, экономист31 июл 201915038KЕкатерина Мирошкина, экономист27 июл 201910312KЕкатерина Мирошкина, экономист24 июл 20199138KЕкатерина Мирошкина, экономист17 июл 201911247KЕкатерина Мирошкина, экономист11 июл 201919225KЕкатерина Мирошкина, экономист6 июл 20192638K4Екатерина Мирошкина, экономист2 июл 20198919KЕкатерина Мирошкина, экономист26 июн 20195849KЕкатерина Мирошкина, экономист20 июн 20197329KЕкатерина Мирошкина, экономист13 июн 20195524KЕкатерина Мирошкина, экономист5 июн 201975109K43Екатерина Мирошкина, экономист29 мая 201910122KЕкатерина Мирошкина, экономист25 мая 20194132K1Екатерина Мирошкина, экономист23 мая 201930126KЕкатерина Мирошкина, экономист17 мая 20199533KЕкатерина Мирошкина, экономист7 мая 201916320KЕкатерина Мирошкина, экономист27 апр 201910020K3Екатерина Мирошкина, экономист25 апр 20195814K5Екатерина Мирошкина, экономист19 апр 20198115K3Екатерина Мирошкина, экономист16 апр 20199427KЕкатерина Мирошкина, экономист11 апр 20198418K1Екатерина Мирошкина, экономист6 апр 2019144104KЕкатерина Мирошкина, экономист30 мар 20193716KЕкатерина Мирошкина, экономист28 мар 20196328KЕкатерина Мирошкина, экономист22 мар 201912240K1Екатерина Мирошкина, экономист19 мар 201911227K1Екатерина Мирошкина, экономист14 мар 201912338KЕкатерина Мирошкина, экономист7 мар 20191516KЕкатерина Мирошкина, экономист28 фев 20195014KЕкатерина Мирошкина, экономист22 фев 201917981K3Екатерина Мирошкина, экономист14 фев 201920424KЕкатерина Мирошкина, экономист9 фев 201912720KЕкатерина Мирошкина, экономист6 фев 2019391124KЕкатерина Мирошкина, экономист19 янв 201911948KЕкатерина Мирошкина, экономист15 янв 20191K45KЕкатерина Мирошкина, экономист20 дек 201713630KЕкатерина Мирошкина, экономист15 дек 201716124KЕкатерина Мирошкина, экономист8 дек 201734343K1Екатерина Мирошкина, экономист4 дек 201717676K22Екатерина Мирошкина, экономист30 ноя 20174125K

Рекомендуем прочесть:  Как восстановить номер жд билета

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности.

Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения — имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб.
п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб.

(п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@ (п.

1)). Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих.

Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать «упрощенный» налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

ИП продает квартиру (нежилое помещение): как уплатить налог по ставке УСН

ИП нужно включить недвижимость в число объектов, используемых в предпринимательской деятельности. Это позволит ему:

  1. не платить налог на имущество, пока оно находится в собственности.
  2. продать недвижимость и уплатить налог с полученных доходов по ставке УСН 6 или 15% (вторая ставка может оказаться выгодной, если на момент продажи квартиры ИП не считается и платит НДФЛ по ставке 30%);

Если ИП на УСН продает недвижимость, НДС не платится.

Оптимальный способ информирования ФНС об использовании недвижимости в бизнесе — направление туда заявления об освобождения от налога на имущество в порядке, предусмотренном п.

6 ст. 407 НК РФ. При этом если главная задача — действительно применить льготу по налогу, в ФНС также нужно подать уведомление о включении объекта в перечень льготных (п. 7 ст. 407 НК РФ).

ИП на ЕНВД

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности.

К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров.

Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.

Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)). Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.

Несколько важных нюансов

Право собственности на землю индивидуального предпринимателя реализуется так же, как и право собственности на землю физического лица.

При этом, все операции по купле-продаже, сдаче в аренду и так далее регламентируются исходя из нюансов, о которых необходимо задуматься еще на этапе регистрации ИП. Важную роль играют два ключевых момента:

  1. какие виды деятельности, в том числе и основной, предприниматель указал при регистрации;
  2. каким образом земельный участок использовался до момента продажи, участвовал ли надел в осуществлении предпринимательской деятельности.

Нередко именно земельные участки являются средством получения коммерческого дохода: они могут быть, как объектами выгодной продажи, так и средствами производства продукции, как например, сельскохозяйственные угодья, а также местом расположения основных и побочных производственных мощностей. В каждом из вариантов при продаже имеется своя особенность налогообложения.

ИП: НДФЛ при продаже земельного участка в собственности более 5 лет

Задайте свой вопрос Вам ответят опытные юристы и адвокаты.

Вы можете задать свой вопрос бесплатно

  • Действуйте!
  • Задайте вопрос
  • Получите ответ эксперта

Алексей 25 апреля 2019 в рубрике: Налоги ИП vip Здравствуйте.

Я — индивидуальный предприниматель. В 2019 г. был продан земельный участок (вместе со Зданием, Здание расположено на проданном земельном участке).

И Зданием и участком владею больше 5 лет. дание, и вероятно участок, использовались в коммерческой деятельности. При оформлении сделки купли-продажи Регистратором выяснилось, что документы составлены не корректно.

Поэтому их пришлось срочно переделывать. При этом с документами про продаже здания и доходом от его продажи, думается всё нормально, и всё это «ушло» под УСНО.

А вот продажу земли пришлось оформлять отдельным договором и расчеты производить наличными (до 100 тыс. руб.) и писать на них расписку, т.е.

как у ФЛ. При этом, т.к. полученный доход не имел соответствующих подтверждающих документов (ПП), то под УСНО этот доход не попал.

Поэтому вопрос. Как мне правильно отчитаться за полученный доход от продажи земли? Подавать 3 НДФЛ следует как от ИП или ФЛ? Или я что-то не совсем понимаю.

Спасибо. Вопрос относится к городу: Петропавловск-Камчатский Ответы экспертов Николай Баликин 3187.69 балла 1276 ответов 25 апреля 2019 в 11:31 Доброе время суток. Нужно учитывать, что при покупке какого либо имущества физлицом наличие или отсутствие у него статуса ИП нигде не фиксируется.

Гражданин со статусом ИП никак не обособляет ( в отличии от юр.лица, где есть баланс) имущество используемое в предпринимательской деятельности. Т.е. Вы купили объект как ФЛ и продали как ФЛ.Если ИП выбрал для налогооболожение УСН, то при продаже имущества используемого в комерции он может приминить ставку УСН, при этом должен приложить документы в ФНС доказывающие использование имущества в ком.целях.

В Россреестр подается ДКП, прауст.документы продавца, а уж есть у продавца статус ИП или нет Россрестру это не интересно. Вывод, то, чтпо ФЛ продаёт имущество по умолчанию отчётность происходит как обычно для граждан, По имуществу использованному в коммерции фл со статусом ИП при использовании им усн отчётность подаётся от имени ИП Алексей 27 апреля 2019 в 12:27 Не нужно голословных мнений.

Ответ необходимо аргуменировать. В соответствие с п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.

229 НК РФ, п.15 ст. 346 НК РФ, Письмом Минфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146. В данном случае — предельный срок владения имуществом (недвижимостью) — 3 года. При владении недвижимостью более предельного срока, с налогоплательщика ФЛ или ИП снимается обязанность доказывать форму его использования — в коммерческих или личных целях, то есть без разницы, что он с ним делал.

Более того, ФЛ при продаже недвижимости, сроком владения более 3-х лет, даже не обязаны отчитываться по форме 3 НДФЛ и платить налог. ФЛ же со статусом ИП, применяющее УСНО и имеющее для своей деятельности (в том числе) ОКВЭД 68.10 имеет право доход от сделки обложить налогом в соответствие с УСНО.

Поэтому ответ на вопрос таков: для ИП, 3 НДФЛ — не сдаётся, отчетность — только УСНО. Что же касается договоров, то наличие в них статуса ИП или ФЛ — не принципиально для целей налогообложения (со сделками с недвижимостью свыше срока предельного использования). Статус ИП позволяет только осуществить безналичный расчёт по договору.

А ФЛ — вообще без разницы, так как он и не отчитывается, и не платит налоги.

PS: Пришлось разбираться самому. Мнение экспертов не выдерживает никакой критики. Любовь Зорина 18929.2 балла 4190 ответов 04 мая 2019 в 10:23 Здравствуйте!Все зависит от позиции ИФНС — участок использовался в предпринимательской деятельности или нет?

Скорее всего, это так, ведь Вы указали код ОКВЭД

«покупка и продажа собственного недвижимого имущества»

Да и как, используя в предпринимательской деятельности здание, можно отделить от него землю?Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1настоящего Кодекса; Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;Согласно абз.

1 п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса)К таким доходам налоговики относят доходы от тех видов деятельности, которые вы указали при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и сведения о которых внесены в ЕГРИП.То есть, доходы от продажи земельного участка, используемого в предпринимательской деятельности, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 10 июня 2015 г.

N 03-11-11/33583 О налогообложении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим УСНДепартамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.На основании пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.Соответственно, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. В том случае, если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также, если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.Земельный участок использовался в предпринимательской деятельности: как считать НДФЛ при продаже?http://taxpravo.ru/novosti/statya-416960-zemelnyiy_uchastok_ispolzovalsya_v_predprinimatelskoy_deyatelnosti_kak_schitat_ndfl_pri_prodaje(Письмо Минфина России от 06.03.2019 N 03-11-11/14469) Рекомендации эксперта: На Вашем месте я бы заручилась письменным ответом налогового органа на Ваш вопрос, так как ситуация не однозначная.

Спросите у юристов Отправить

  1. Телефонная консультация
  2. Приоритетные вопросы
  3. Стать экспертом
  4. Вопросы
  5. Эксперты
  6. Задать вопрос

Правовой совет

Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости. Основной вопрос состоял в том, следует ли облагать полученный доход по ставке 13%, либо можно применить налоговую ставку специального налогового режима и произвести уплату налога в бюджет, чаще всего это касается в практике ставки 6% при УСНО с налоговой базой «доходы». Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.

Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.

В силу пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.

В пункте 1 статьи 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Пунктом 3 статьи 38 НК РФ определено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В пункте 1 статьи 39 НК РФ установлено, в частности, что реализацией товаров индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары.

Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество. Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ. При этом, даже если в договоре об отчуждении недвижимости продавец указан в качестве физического лица без указания на статус предпринимателя, то в соответствии с правовым подходом Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П и Определении от 11.05.2012 № 833-О гражданин — индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 16.03.2010 № 14009/09, от 18.06.2013 № 18384/12).

На основе данных правовых подходов совершены выводы, изложенные, например, в , согласно которым, существует необходимость включения в налоговую базу по УСНО дохода от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности. Из судебной практики также следует, что при решении вопроса о том, должна ли сделка по отчуждению физическим лицом, имеющим одновременно статус ИП, облагаться налогом по УСНО (налогами по общей системе налогообложения) либо НДФЛ, суды учитывают следующие обстоятельства:

  1. использовался ли объект непосредственно в предпринимательской деятельности налогоплательщика до его отчуждения;
  2. функциональные характеристики и назначение объекта (предназначен или нет объект для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — для личных нужд налогоплательщика);

Аналогичные выводы отражены в соответствующих письме Минфина и др. Таким образом, сумма выручки от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 НК РФ (УСНО), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

Дополнительно следует отметить, что в соответствии с п.

17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ. При этом абзацем четвертым п.

17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ

«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

) установлено, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Таким образом, с 01.01.2019 доходы от продажи имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от налогообложения при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.

(аналогичная позиция отражена в ; ; и др.).

Данное регулирование направлено на избежание двойного налогообложения одного экономического дохода налогоплательщика НДФЛ и единым налогом при УСНО, что является логичной мерой законодателя, соответствующей содержанию ст. 41 НК РФ. Наряду с вопросами о критериях отнесения дохода от продажи недвижимости к объекту налогообложения НДФЛ, либо единого налога при УСНО следует обозначить наиболее частый методологический вопрос такого налогообложения, который заключается о порядке квалификации дохода от сделки по отчуждению объекта недвижимости, использованного в предпринимательской деятельности. Сама по себе реализация имущества не свидетельствует о том, что предприниматель решил заниматься новым видом деятельности.

Экономическая деятельность характеризуется определенными затратами, необходимыми для производства и выпуска продукции, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг.

Разовая операция по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, не содержит необходимых признаков, характеризующих экономическую деятельность, а лишь удостоверяет право собственника распоряжаться своим имуществом. Порядок отражения в бухгалтерском учете выручки от продажи имущества в некоторой степени также подтверждает отсутствие нового вида деятельности. Данная выручка включается в прочие доходы, не связанные с получением, прибыли от реализации товаров, работ или услуг (абз.

5 п. 7 Положения по бухгалтерскому учету На основании всего вышесказанного, следует, что сумма выручки от реализации недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 Кодекса (УСН), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав прочих доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

  1. , юрист
  2. , юрист

«».

Обзор самых важных новшеств для бухгалтера: налоговые режимы, «противоотмывочное» и валютное законод-во, новшество по отдельным налогам и много другой полезной и важной информации Рубрики: Все самое важное и нужно для успешной работы бухгалтера собрали в одном семинаре 26.12.19 Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Ответ

Поскольку ИП не использовал продаваемые земельные участки в предпринимательской деятельности, есть возможность не платить упрощенный налог.

А учесть доход от продажи в целях НДФЛ и воспользоваться имущественным вычетом.

Поясним по порядку.Земельный участок ИП разделил. Значит, считать минимальный срок владения (3 года) нужно именно с даты регистрации новых участков.

То есть с 2013 года.Необходимый минимум для освобождения от налога — 3 года у вас не прошел. Так как новые участки образовались в 2013 году, а продали их в 2014 году.

Поэтому вам придется отчитаться о своих доходах в ИФНС, подав декларацию 3-НДФЛ.

В декларации заявите имущественный вычет в сумме не более 1 млн рублей по двум участкам. Либо вместо такого вычета вы можете уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Дополнительные аргументы в пользу того, чтобы воспользоваться по НДФЛ:1) договор вы заключили от своего имени, то есть как от гражданина, а не от предпринимателя.При таких обстоятельствах с полученного от продажи дохода надо заплатить НДФЛ (подп.

5 п. 1 ст.208 и п.1 ст.210 НК РФ).

Поскольку коммерсант продал имущество в личных целях, то поступления от сделки купли-продажи нельзя отнести к доходам, полученным в рамках бизнеса.2) ИП не указал при регистрации вид деятельности «покупка и продажа земельных участков».Теперь что касается вычета.Вычет — это сумма, на которую уменьшается доход, облагаемый НДФЛ. Если вы продаете оба новых участка в течение 1 календарного года, то вы вправе:2) уменьшить сумму доходов от продажи на сумму фактически произведенных расходов на приобретение проданных участков (подп.