При продаже земли через трех продавцов

При продаже земли через трех продавцов

Какие понадобятся документы для оформления продажи-покупки

Подготовьте документы по следующему списку:

  • для каких целей годится участок, есть ли ограничения по законодательству;
  • Самый важный пункт для продавца – справка из банка, подтверждающая наличие у покупателя средств на счету или в ячейке.
  • паспортные данные покупателя и продавца;
  • Документ, подтверждающий ваше право, как владельца, продавать землю. Им является свидетельство о государственной регистрации права на землю.
  • Паспорт.
  • Справка, подтверждающая наличие обременения, ограничения, или справка об их отсутствии.
  • Главным документом является . В него вносится следующая информация:
    • паспортные данные покупателя и продавца;
    • права, обязательства и ответственность сторон;
    • кадастровые данные: , размер, границы;
    • для каких целей годится участок, есть ли ограничения по законодательству;
    • данные об обременениях;
    • стоимость земли;
    • время заключения договора.
  • время заключения договора.
  • . С четким указанием адреса и месторасположения участка, его площади и . Также должно быть указано, к какой , какие виды деятельности разрешены или запрещены на земле.

    Должно указываться наличие построек, они считаются существующими, даже если не закончены.

  • стоимость земли;
  • Обязательно должен быть приложен отказ субъекта Российской Федерации от приобретения данного участка. Делается это из-за того, что субъект Российской Федерации имеет право первенства в выкупе .
  • данные об обременениях;
  • права, обязательства и ответственность сторон;
  • кадастровые данные: , размер, границы;

Верховный суд: раздел земельного участка лишил продавца льгот по НДФЛ

При продаже земли Налоговый кодекс освобождает от НДФЛ, если ей владели больше определенного срока.

До Верховного суда дошел интересный вопрос – а как быть, если условие о времени владения было соблюдено, но потом участок разделили на несколько мелких и сразу же их продали?

Юристы с существующей судебной практикой не согласны. Кто-то даже считает, что пришло время вносить поправки в налоговое законодательство. У Иннокентия Зорькина* была земля, которую он разделил на 8 участков и в 2013 году продал.

При этом НДФЛ не заплатил. Логика Зорькина была следующая: в общем земля находилась в его собственности более трех лет, а значит, доход от продажи участков нужно освободить от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса в редакции действующей до 1 января 2016 года. Далее срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составил пять лет – введен № 382-ФЗ «О внесении изменений в ч.
Далее срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составил пять лет – введен № 382-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 и 2 НК»). У ИФНС была другая позиция – именно проданные участки находятся в собственности Зорькина менее трех лет.

Спор дошел до суда, а потом и до административной коллегии . Как настаивал там Зорькин, при определении периода следует исходить не из даты регистрации права собственности на образованные в результате раздела земельные участки, а с даты регистрации первоначального участка.

Суды с этим не согласились и отказали в требованиях Зорькину. И по мнению Верховного суда, поступили они правильно.

Согласно Земельному кодексу исходные земельные участки (из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые) прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки, указала коллегия ВС. Как резюмируется в ее : При разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании Гражданского кодекса и Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как резюмируется в ее : При разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании Гражданского кодекса и Федерального закона № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

.

По этой логике спорные участки были в собственности Зорькина менее трех лет. Поэтому акты нижестоящих инстанций, поддержавших налоговую, коллегия ВС оставила в силе.

Таким образом, Верховный суд закрепил практику, которая сложилась при рассмотрении аналогичных дел, обращает внимание адвокат Марина Краснобаева, партнер КА «». Однако она с таким подходом не согласна: «Несмотря на то, что с точки зрения земельного и гражданского законодательства налогоплательщик стал собственником новых вещей, по существу, с экономических позиций налогоплательщик остался собственником актива, который был у него на правах собственности более трех лет, и при совершении сделок купли-продажи участков не преследовал спекулятивных целей, на борьбу с которыми направлены соответствующие нормы налогового законодательства (ст.

17.1 НК). Соответственно суды должны были учесть существо, а не форму отношений».

«Формалистским» подход судов называет и Антон Божко, адвокат КА «». На его взгляд, он идет вразрез с назначением института имущественного вычета при продаже недвижимого имущества, а кроме того, «несколько противоречит» позиции Президиума ВАС относительно сохранения разделенного земельного участка как объекта права для целей виндикации.
На его взгляд, он идет вразрез с назначением института имущественного вычета при продаже недвижимого имущества, а кроме того, «несколько противоречит» позиции Президиума ВАС относительно сохранения разделенного земельного участка как объекта права для целей виндикации.

«Иными словами, в настоящее время складывается ситуация, когда для целей применения налогового законодательства созданные в результате разделения земельные участки признаются новыми объектами права, а для целей гражданского регулирования техническое изменение границ земельного участка не имеет правового значения»

, – поясняет юрист.

Не согласен с определением ВС и Станислав Вивчарь, руководитель краснодарского филиала «». По его словам, Верховный суд «несколько широко» истолковал нормы Земельного кодекса (пп.

1 и 2 ст. 11.2 и 11.4), указав, что при разделе земельного участка возникают новые объекты.

В этих положениях кодекса слово «новые» не фигурирует. «Следовательно, эти участки можно именовать иными, но никак не новыми, поскольку образованы они были на площади и в границах исходного земельного участка», – считает Вивчарь. В обоснование своей позиции юрист приводит следующий пример. В спорный период, когда Зорькин продавал участки, Налоговый кодекс предусматривал освобождение от уплаты НДФЛ доходов, полученных от продажи как земельных участков, так и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
В спорный период, когда Зорькин продавал участки, Налоговый кодекс предусматривал освобождение от уплаты НДФЛ доходов, полученных от продажи как земельных участков, так и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

«Получается, что если физическое лицо продало долю в участке, которым владело более трех лет, НДФЛ с такой сделки не уплачивается, а если продало земельный участок, образованный при разделе исходного (по сути та же самая доля, но выделенная в натуре), то НДФЛ, исходя из позиции Верховного суда, платить надо»

, – поясняет Вивчарь.