Кто оплачивает долги по коммуналке при продаже квартиры

Кто оплачивает долги по коммуналке при продаже квартиры

Заключение


Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  1. Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  2. Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  3. Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  4. Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости.

Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.Исключение составляют долги по платежам за капитальный ремонт.

Они переходят от владельца к владельцу так как привязаны непосредственно к квартире ().Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее.

Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.Пример: У владельца квартиры есть долг в 10 тысяч рублей за свет и 2 тысячи рублей за капремонт. Он продает свое жилье, не ставя покупателя в известность о наличии задолженности. Сразу после того, как новый владелец зарегистрирует право собственности, он будет обязан погасить долг в 2000 за капитальный ремонт, но 10 тысяч рублей, которые от него будет требовать управляющая компания, оплачивать не обязан.

Этот долг компания должна самостоятельно взыскивать с предыдущего собственника.

Кто оплачивает сделку купли продажи квартиры?

Хотя данный пункт затрат не обязателен, и сегодня есть множество способов для бесплатного размещения информации о продаваемой квартире. Иногда продавец по своей инициативе заказывает отчет об оценке для того, чтобы определить оптимальную цену продажи.

Таблица Стоимость подготовки документов для сделки купли-продажи Для чего нужен Где получить Сколько стоит Выписка из ЕГРН Для подтверждения права собственности и отсутствия обременений на квартиру В Росреестре или МФЦ 300-750 р.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

  • Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  • Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  • Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  • Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  • Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  • Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  • Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  • Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.
  • При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
  • Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.

Что делать в случае приобретения квартиры с долгами?

Если вам продали квартиру с долгами по коммуналке, не стоит впадать в панику. Закон на стороне новых собственников. Пошаговая инструкция для разрешения проблемной ситуации:

  • Сообщить в УК о смене владельца;
  • Зафиксировать показания счетчиков.
  • Уведомить бывшего жильца о требовании погасить задолженность;
  • Потребовать от прежнего собственника справку о долгах;

После регистрации перехода права рекомендуется незамедлительно обратиться в управляющую компанию.

С собой взять свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН.

Имеет смысл принести копию договора купли-продажи квартиры.

Таким способом новый жилец дает понять организации, что произошла смена владельцев. Вместо управляющей компании хозяйственными делами может заниматься ТСЖ. Все зависит от ситуации. Это не отменяет факт претензий.

Если УК продолжает настаивать на том, что долги должно закрывать новое лицо, не стоит медлить и слушать ложную информацию. Все вопросы снимет претензия.

Если договориться не удалось, то рекомендуется составить претензию на имя директора УК. Документ оформляется в произвольном виде.

Главное – должны быть отражены нормы закона и необоснованность требований организации. Альтернативный вариант при злоупотреблении правами управляющей компании – подать жалобу в жилищную инспекцию. Это орган, который осуществляет надзор за соблюдением жилищного законодательства. На практике до инспекции дело редко доходит – УК соглашается с доводами нового владельца.

На практике до инспекции дело редко доходит – УК соглашается с доводами нового владельца. Крайний метод – судебное разбирательство. Потребуется составить исковое заявление против управляющей компании и подкрепить его доводами и документами.

Рекомендуем прочесть:  Мфц новоясеневский 9

К иску приложить договор купли-продажи квартиры и иные подтверждающие бумаги. Прежний собственник не должен оставаться безнаказанным. Если известен его адрес, рекомендуется отправить уведомление о наличии задолженности по коммунальным услугам.

Можно потребовать от него справку о долгах. Если продавец отказывается предоставлять документ, то можно узнать о сумме долга следующими способами:

  1. С помощью банковских организаций. Некоторые банки хранят информацию о коммунальных задолженностях.
  2. Через интернет. Поставщики коммунальных услуг размещают информацию о долгах на официальных сайтах. Способ удобный, но не все организации имеют электронные сервисы;
  3. Через управляющую компанию. Обратиться в УК и попросить предоставить сведения о долгах;

Фиксация показаний счетчиков поможет закрепить начальные данные о потреблении коммунальных услуг.

В случае спора рекомендуется сослаться на то, что при покупке недвижимости были стартовые показания. Продавец долго не сможет скрывать долги. Управляющая компания или ТСЖ имеют право подать на него в суд.

Причем возможность судебного разбирательства не зависит от времени просрочки.

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении.

По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу. Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя.

Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца. Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца.

Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить. Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки.

Жилье просто уйдет в конкурсную массу.

Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли).

Последствия те же. Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы. Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя.

Но походы по судам обеспечены.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью: Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России.

Звонки принимаются круглосуточно.

Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.
  2. Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  3. Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  4. Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы.

Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Что делать новому хозяину жилья

Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию.

Новому собственнику следует предпринять следующие меры:

  • Добиться официального письменного отказа управляющей компании с изложением причин отказа.
  • Если обращение в Жилищную инспекцию не возымело эффекта, можно направить запрос с просьбой разобраться в ситуации в Роспотребнадзор — орган контролирующий качество оказания услуг населению. Поскольку деятельность управляющих компаний заключается в обслуживании населения, на нее распространяются нормы закона «О защите прав потребителя» и юрисдикция Роспотребнадзора.
  • Если и Роспотребнадзор оказался бессилен, есть основания для обращения в прокуратуру для проверки законности действий компании, а затем в суд.
  • Направить жалобу в Жилищную инспекцию — орган государственного контроля порядка содержания жилищного фонда. По жалобе инспекция обязана провести проверку, в ее итоге управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.

Была ли эта статья для вас полезной?

0 0 Ваш голос принят Произошла ошибка Поделиться: Поле обязательно для заполнения Введите номер телефона для связи Получить ответ Ваша заявка принята! Юрист свяжется с вами в ближайшее время Юридические сделки с недвижимостью, консультации по наследству, дарению. Составление документов. Спросить юриста

Кто платит по коммунальным долгам при продаже квартиры

По закону долги по коммуналке должны оплачивать собственники квартир, которым эти услуги были предоставлены.

И это правило действует независимо от продажи имущества. Новый владелец будет отвечать за содержание жилья, оплату ЖКУ только с момента регистрации своих прав.

По долгам старого новый собственник не отвечает. Исключение составляет лишь обязательство по внесению платежей за капремонт. Ведь по ст. 158 ЖК РФ к новым владельцам (собственникам) квартиры в МКД переходят обязательства, в том числе, неисполненные, прежних.

За доги отвечает продавец. При отсутствии иных договоренностей он обязан погасить их как можно скорее. Однако, если покупатель очень хочет прибрести именно это жилье, даже с долгами по квартплате, то это обязательство может быть переведено на него. Но для этого обязательно требуется его согласие.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать жилье при наличии долга перед приставами? По закону продать арестованную квартиру невозможно.

Приступать к реализации можно только после снятия ареста, но на этот случай нужно быть готовым к тому, что приставы потребуют немедленного и полного погашения задолженности после получения средств за недвижимость. Как продать квартиру, имея банковские долги? Наличие займов не может повлиять на процесс продажи жилья.

Наличие займов не может повлиять на процесс продажи жилья. Если же квартира является залоговым имуществом, то реализовать её без согласия кредитора невозможно.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Потребуется разрешение банка, с которым был подписан договор по предоставлению ипотеки. В этом случае есть два варианта решения вопроса:

  1. с разрешения всех трёх сторон передать ипотечный долг покупателю, подписав соответствующие бумаги.
  2. подписать договор с кредитором о досрочном погашении ипотеки, а с покупателем договориться о получении аванса в счёт стоимости жилья;

При этом следует помнить, что цена недвижимости с обременением всегда ниже рыночной.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке под материнский капитал? Схема продажи такая же, как и при обычной ипотеке, но для реализации такой квартиры необходимо дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для этого нужно предъявить доказательство того, что ребёнок, на которого был выплачен маткапитал, будет жить в надлежащих условиях, и получит долю в новом жилье.

При этом часть его собственности не должна быть меньшей за предыдущую. выдается, если человек не может оплатить полностью квартплату по объективным причинам.

Читайте , каким образом начисляется пеня за неуплату квартплаты. Мы расскажем , что такое ВКГО в квитанции на квартплату.

О взносах за капремонт

Обязательство по внесению средств на капитальный ремонт многоквартирного дома переходит после подписания договора купли-продажи к новому собственнику. Если у предыдущего владельца имелась задолженность по взносам – ее также должен будет оплатить новый хозяин помещения (согласно части 3 ). Справка: Исключением из правил являются те объекты недвижимости, которые ранее находились во владении органов государственной власти и местных муниципалитетов.

В этом случае имеющиеся долги будут закрывать предыдущие владельцы.

Что делать новоиспеченному хозяину

В случае, если недвижимость уже приобретена с долгом по коммунальным платежам, новый хозяин сталкивается с проблемами регистрации и оформлением права собственности.

Решить проблему можно несколькими способами, каждый из которых предусматривает взыскание средств по задолженности с прежнего хозяина. Во-первых, необходимо связаться с бывшим владельцем и объяснить ситуацию.

По законодательству даже при оформлении купли-продажи обязанность по уплате долга по ЖКХ остается за прежним владельцем.

Решение проблемы может быть следующим – получение средств от продавца наличными для уплаты долга, либо получить от него документальное подтверждение о внесении средств на счет УК. Кроме этого, можно лично запросить данные в управляющей компании, погашен ли долг. Во-вторых, уведомить УК о смене собственника квартиры.

Во-вторых, уведомить УК о смене собственника квартиры. Это избавит от постоянных напоминаниях о необходимости погашения долга.

Кроме этого, у управляющей компании не будет оснований для отключения услуг ЖКХ за неуплату.

При отсутствии связи с прежним хозяином и неисполнении им своих долговых обязательств необходимо подать иск в судебные органы.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально.

В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  1. Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
  2. Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  3. Цена квартиры — 4,8 млн.руб.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2. Минусы:

  1. Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями.

    Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.

  2. Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций.

    Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

    Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился.