Договор купли продажи квартиры с выделением доли несовершеннолетней

Договор купли продажи квартиры с выделением доли несовершеннолетней

Заключение


Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи.

Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним. Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Оценка статьи:

(голосов: 1, средняя оценка: 5,00 из 5)

Загрузка. Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении.

Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи.

Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры.

Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади.

После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.
Видео

Законодательная база

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее.

Основные проблемы:

  1. покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.
  2. родители должны получить согласие районного отдела опеки;
  3. оба родителя должны дать согласие на сделку;

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

  1. закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.
  2. закон об опеке № 48 от 2008 года;
  3. Жилищный кодексом РФ;
  4. Семейным кодексом РФ;
  5. Гражданский кодексом РФ;
  6. Конституцией РФ;

Мнение экспертаАлександра МаксимоваЮрист.

Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Несовершеннолетний имеет отношение к сделке только, если доля квартиры оформлена в его собственность. Не имеет отношения к продаже ребенок, имеющий постоянную или временную регистрацию в жилом помещении или проживающий с родителями по договору аренды.
Не имеет отношения к продаже ребенок, имеющий постоянную или временную регистрацию в жилом помещении или проживающий с родителями по договору аренды.

Сведения о несовершеннолетнем собственнике должны быть внесены в ЕГРН. Поэтому наличие договора дарения, не прошедшего регистрацию в Росреестре, не влияет на течение сделки.

Пример.

Гражданка П. решила оформить дарственную на долю в квартире на внука. Договор был составлен и заверен у нотариуса. Однако женщина передумала. Переход права не был зарегистрирован в Росреестре.

Через 6 месяцев, гражданка П.

решила продать квартиру. Сделка была оформлена надлежащим образом. Сын собственницы пытался помешать сделке, предъявив договор дарения. Но он не имел юридической силы.

Если отец не согласен?

Сложные отношения между супругами могут привести к отказу отца в продаже квартиры. Ему может казаться, что мать пытается нажиться на имуществе ребенка, а в ряде случаев такой отказ – обычная месть «за прошлое».

Что делать, если отец не дает согласия на продажу доли ребенка в квартире:

  1. Во-первых, предпринять попытку мирного исхода – отправьте отцу ценное письмо с уведомлением о вручении и описью. Укажите, что собираетесь продать квартиру и попросите дать ответ в виде согласия (или явиться в орган опеки для дачи разрешения).
  2. Во-вторых, дождитесь ответа – пусть даже это будет отказ. Сформируйте пакет с документами, приложите доказательства.
  3. В-третьих, составьте иск с просьбой разрешить продажу жилья без согласия отца ребенка.

Расходы на оплату госпошлины несет истец – мать или опекун ребенка.

Стоимость иска неимущественного характера – 300 рублей (). Срок его рассмотрения судом – 5 дней, после чего будут назначены предварительные слушания. Их следует ждать не раньше, чем через 30 дней после возбуждения гражданского производства (дела). Затем нужно посетить судебные заседания, обосновать позицию, ответить на вопросы судьи.

Затем нужно посетить судебные заседания, обосновать позицию, ответить на вопросы судьи. Окончательное решение суда зависит от приведенных вами доводов. Если вынесут положительный вердикт, останется отдать его в ООП и завершить сделку по продаже квартиры.

Продажа квартир, где замешаны интересы несовершеннолетних отличаются сложностью.

Невозможно предугадать все особенности сделки. Зачастую проблема всплывает на последнем этапе, когда вы уже собрали документы и готовитесь к заключению договора. Нередко возникают разногласия с органом опеки – от его решения зависит судьба сделки.

Важно суметь подготовиться и знать о порядке.

Если вам сложно разобраться в нюансах, имеется проблема, актуальный вопрос – спросите об этом наших юристов. Экспертный опыт поможет преодолеть трудности и завершить продажу жилья без рисков для детей и родителей. Смотрите видео о купле-продаже квартиры с несовершеннолетними детьми:

Что будет, если не выполнить обязательство о выделении долей

Пенсионный фонд может потребовать вернуть маткапитал.

Господдержку из бюджета выделяют на улучшение жилищных условий всей семьи. Государство хочет, чтобы дети тоже стали владельцами недвижимости.

Вы обещали, что так и будет, но обязательство не выполнили. Значит, неосновательно обогатились на сумму маткапитала. То есть распорядились господдержкой не так, как задумало государство, а по своему усмотрению. Фактически это может быть не так, но формально вам дали деньги на жилье для всех, а детям пока ничего не досталось.

Фактически это может быть не так, но формально вам дали деньги на жилье для всех, а детям пока ничего не досталось.

Что делать? 10.06.19Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р.Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске. Там , но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире.

Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности о мошенничестве.

Что ещё потребуется для покупки квартиры с долей несовершеннолетнего?

Расслабляться пока рано — помимо двух главных документов вам нужно проверить наличие и корректность других документов на квартиру:

  1. Выписка из ЕГРН (подтверждает, что недвижимость не является предметом какого-либо обременения)
  1. Правоустанавливающая документация на квартиру: договор купли-продажи недвижимости, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство и другие
  1. Технический паспорт
  1. Согласие жены или мужа (если квартира находится в собственности у обоих супругов)
  1. Информация об отсутствии задолженностей по налогу на эту недвижимость
  1. Квитанции об оплате коммунальных услуг или справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
  2. Справка о зарегистрированных в квартире лицах (обратите внимание, зарегистрированы ли несовершеннолетние).

Спасибо за ваш отзыв Была ли эта статья полезна?

Да, полезна Нет Рассказать

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь: ♦ ♦ Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

♦ ♦ Объективный ответ – смотри по ссылке.

Как дети становятся собственниками недвижимости

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников.

Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

  1. дарение;
  2. покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  3. использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.
  4. приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  5. оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  6. получение наследства;

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка?

Может, но с жесткими ограничениями:

  1. если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.
  2. если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Дополнительные документы

Ниже я перечислила документы, которые нужны для подготовки к сделке.

В самой регистрации сделки они не нужны.

  1. Выписка из домовой книги; Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме). Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
  2. Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.
  3. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной. Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера. Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
  4. Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.; Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.
  5. Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации. Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.
  6. Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится. Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.
  7. Выписка из лицевого счета; Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.
  8. Документ, подтверждающий право собственности; К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно. Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник. Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  9. Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi
  10. Технический паспорт квартиры; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.
Рекомендуем прочесть:  В ссср разве строили 10 этажные дома

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

19 комментариев

Образец заполнения соглашения

Чтобы сделку признали правомерной, ее следует оформить с помощью .

Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры.

Этот документ представляет собой письменное соглашение, в соответствии с которым участники сделки должны выполнить свои обязанности – нового владельца в надлежащем виде или же предать за нее необходимую денежную сумму. Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования.

Обычно договор содержит следующие пункты:

  1. Вводную часть. По центру листа указывается название документа – «». Затем в правом верхнем углу поставьте место и дату заключения документа. Здесь же должны быть сведения об участниках сделки – покупателе, ребенке-продавце и его законном представителе (ФИО, адрес проживания, паспортные данные или сведения из свидетельства о рождении);
  2. Подписи сторон. Здесь должна быть информация о том, что покупатель и законный представитель продавца являются дееспособными лицами. Внизу листа перечислите все документы, приложенные к договору, и поставьте свою подпись.
  3. Информацию о предмете договора. Эта часть содержит описание прав и обязанностей продавца и покупателя, а также сведения о квартире, в частности ее назначение (жилая/нежилая), общую площадь и адрес. Не забудьте указать кадастровый или условный номер недвижимости, все существующие ограничения (обременения) права, а также вид собственности (общая долевая). Опишите долю каждого владельца и укажите, какие документы подтверждают право их собственности;
  4. Цену договора и порядок расчета. Этот пункт устанавливает общую цену квартиры, а также стоимость самой доли. Кроме того, укажите день и способ оплаты – наличными или банковской картой;

Скачать Как вы уже поняли, главное отличие договора купли-продажи квартиры с долями на детей от стандартного соглашения – участие в его оформлении законного представителя. Согласно , в качестве лица, правомочного представлять интересы ребенка, может выступать его родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Независимо от того, кто из вышеперечисленных лиц будет принимать участие в сделке, он может действовать только с согласия органов опеки и попечительства.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать.

Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении.

Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
  2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание.При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Когда доля малолетнего ребенка в квартире может быть продана?

Процедура продажи квартиры – это непростое мероприятие, однако, оно может стать еще сложнее, если собственником доли является несовершеннолетний гражданин.

Часто родители ребенка хотят продать жилье, чтобы улучшить условия проживания семьи и в дальнейшем приобрести более просторную квартиру. Иногда продажа недвижимости связана с переездом семьи в другой город или микрорайоне, что также предполагает покупку квартиры по новому месту пребывания.Каждый из перечисленных случаев позволяет осуществить продажу недвижимости, но при условии, что родители обратятся в службу опеки и попечительства для получения соответствующего разрешения.

В Гражданском кодексе РФ прописаны все условия проведения подобной сделки, а также указано, что права ребенка не должны быть ущемлены, иначе, сделка признается недействительной.Чтобы иметь возможность реализовать квартиру, вместе с долей малолетнего гражданина потребуется обратиться в попечительский совет и оформить соответствующее разрешение.