Как происходит покупкп залоговой ипотечной квартиры

Как происходит покупкп залоговой ипотечной квартиры

Договор уступки права требования


В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо.

Это является общим требованием для любых подобных сделок.Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

Расходы

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.Стандартный перечень расходов:

  1. Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
  2. Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
  3. Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.
  4. Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом.

Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля».

Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.Помимо всего перечисленного, продавец должен будет , если он владел квартирой менее 5 лет.

Какими способами может быть приобретена ипотечная квартира в ипотеку?

Наиболее простой и доступный способ, которым может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств на покупателя.

Это выгодно всем участникам сделки: продавец избавляется от ненужного жилья, а вы получаете более привлекательные условия. Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, может быть осуществлена в ипотеку двумя способами:

  1. Совместное с продавцом обращение в банк и переоформление ипотечных обязательств.
  2. Обращение в банк с заявлением на оформление ипотеки на залоговую недвижимость.

Если с первым способом все более-менее понятно, то второй способ известен далеко не всем. В таком деле как продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека играет особую роль.

Должников, которые не справились с выплатой ипотеки, в настоящее время достаточно много.

Поэтому практически в каждом крупном банке есть залоговые объекты, которые выставлены на продажу по решению суда. Если вас интересует продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека других людей позволяет приобрести недвижимость по более низкой стоимости и с более привлекательной процентной ставкой, поэтому этим способом пользуются те, кто хочет получить максимальную выгоду.

Минус здесь только один: вы не выбираете, в каком районе расположено жилье, придется довольствоваться тем, что есть.

Что это значит: квартира в ипотеке?

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в .

Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту.

После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят.

Это называется снятием обременения.

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

YakobchukOlena/FotoliaЕсть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир.

Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована.

При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка. Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека.

Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи.

Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки.

Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность.

Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком.

Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру.

После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка.

Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки.

Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки. После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры. Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).В современной банковской практике такой вид сделки не проводится.

Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору).

Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка.

Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге.

Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка.

Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами.
Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами.

Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку.

Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов.

Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем.

Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк.

В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации.
Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации.

Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи.

Рисков у покупателя в таком случае нет никаких.

Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника.

Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  • передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  • другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  • срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.
  • Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры.

Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок.

Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи.

Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого.
В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Некоторые банки кредитуют покупку «чужих» залоговых квартир


Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.

Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры.
Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры.

Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку.

Следует обратить внимание на такой момент.

На самой первой стадии процесса, когда оформляется кредит на покупку залоговой квартиры, продавец этой квартиры подписывает поручительство по этому кредиту. То есть продавец становится поручителем покупателя. Это поручительство действует до завершения сделки и служит гарантией того, что за время, пока идёт регистрация сделки, продавец не откажется от продажи… По иной модели работает Примсоцбанк.

Он оформляет кредит покупателю залоговой квартиры, после чего на эту квартиру сразу накладывается второй залог в пользу Примсоцбанка. Некоторое время квартира находится под двойным залогом. Когда долг продавца квартиры погашен, то залог «старого» банка снимается.

После чего происходит регистрация сделки.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку: тонкости процедуры

Подобный способ покупки квартиры возможен в том случае, если новый ипотечный договор оформляется в том же банке, где прежний владелец брал кредит.

Получить ипотеку в другом банке трудно. Кредитные организации не выдают займы для выкупа квартир, находящихся в залоге у других банков, из-за большого количества рисков.

Вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, волнует многих покупателей. Цены на залоговые квартиры ниже, а условия ипотек обычно выгоднее. Процесс оформления ипотеки при покупке квартиры, уже находящейся в залоге, является длительным и многоэтапным.

Плюс такой покупки в том, что все сделки курирует банк и юридическая чистота обеспечена.

  1. Решить вопрос о том, как правильно купить ипотечную квартиру, проще, если у покупателя нет личных средств, ипотеку необходимо оформить до заключения договора купли- продажи. Существует 2 способа заключения сделки. В первом случае сначала гасится долг перед банком, а затем оформляется ипотека. Во втором случае продавец и покупатель подают заявления с просьбой передачи долга новому лицу. Банк рассматривает заявку. Банк рассчитывается с продавцом сам, покупателю нужно лишь подтвердить свою платежеспособность и оформить ипотечный договор. Второй способ безопаснее и быстрее.
  2. Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, продается долго, поэтому часто банки предлагают более выгодные ипотечные условия перекупщику: низкую процентную ставку, длительный срок кредитования, быстрое оформление документов.
  3. Ипотечный договор не передается от одного заемщика другому. Сначала закрывается прежний договор и оформляется новый. Банк будет проверять платежеспособность нового заемщика, требовать справку о доходах, документы и копию трудовой.
  4. Проще оформляется сделка, если у покупателя достаточно средств для погашения ипотечного долга прежнего заемщика. В этом случае оформляется предварительный договор купли-продажи, в которой указывается сумма задатка, равная ипотечному долгу. После внесения суммы на счет ипотека считается погашенной. Продавец и покупатель идут в Регистрационную палату, подают заявление о снятии обременения, а затем заверяют договор купли-продажи, оформляют новое свидетельство о собственности на нового покупателя. После этих процедур заключается новый ипотечный договор и остаток суммы поступает продавцу.
  5. Договоры по замене залогообладателя проводятся быстрее, чем при покупке жилья у собственника. Документы оформляются быстрее, поскольку квартира не требует проверки.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя.

Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк. Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  • Продажа ипотечного жилья банком
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  • Досрочная уплата ипотеки
  • Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет.

Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  1. Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  2. Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  3. Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.
  4. Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  5. Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий или .

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд.

Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства. Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства.

– читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке. Сделка купли-продажи квартиры.

– смотри в Глоссарии по ссылке. На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – ), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека».

А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть). К слову о покупке ипотечных квартир.

Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом.

Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость.

Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов.

Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Подситуация №1 — Покупатели со своими деньгами

Краткая инструкция: например, квартира продается за 7 млн. руб., а долг по ипотеке — 3 млн.

руб. 1) Участники сделки подписывают у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В договоре указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн.

руб. в качестве аванса или задатка.

2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут эти 3 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке.

Как только долг будет погашен, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Некоторые банку выдают эту справку сразу, некоторые через 2 недели. 3) Так как долг погашен, проадвцам можно снять обременение с квартиры.

Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату.

Срок снятия обременения по закону — 3 рабочих дня. Как только обременение снимут, можно выходить на сделку.

4) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4 млн.

руб. в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Эти деньги продавцы получат после регистрации сделки. Далее участники подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию.

7) Как только сделку зарегистрируют, продавцы забирают остальную часть денег с ячейки или с аккредитивного счета.

По вышеуказанной инструкции работают все специалисты в Москве и Санкт-Петербурге.

Не думаю, что в остальных городах порядок действий сильно отличается.

  • Погашение ипотечного долга. Участники сделки могут идти в банк сразу после подписания предварительного договора купли-продажи. Продавцам при себе иметь паспорта и кредитный договор. В самом банке продавцы пишут заявление о досрочном погашении, затем их пригласят на кассу. Передать деньги на кассу могут покупатели, если им так будет спокойнее. Далее продавцам выдадут квитанции о перечислении денег. Далее нужно написать заявление на получение справки об отсутствии задолженности. Образец даст сотрудника банка. Некоторые банки сразу выдают эту справку, некоторые через 2 недели. Сроки разнятся потому, что в некоторых банках к справке будет приложена закладная на квартиру (если она оформлялась ранее), а закладная хранится не в самом, а в специальном депозитарии. Срок в 2 недели устанавливают как раз на отправку и получении закладной. После погашения долга, продавцы могут отдать покупателям нотариальную расписку в получении денег. Если расписку не оформляли у нотариуса заранее, то продавцы могут написать ее от руки. Каждый продавец пишет свой экземпляр. В раписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись.
  • Стороны оформляют и подписывают у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Зачем подписывать предварительный договор у нотариуса? После подписания этого договора, участники обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на тех же условиях и в срок, который указан в предварительном договоре — п. 1 по 4 ст. 429 ГК РФ. Это лучше всего обезопасит покупателей, ведь они передают продавцам до сделки довольно крупную сумму на оплату их долга по ипотеке. Если продавцы откажутся выходить на сделку, покупатели через суд могут понудить их это сделать — п. 5 ст. 429 и ст. 445 ГК РФ. Покупатели получат судебное решение, на основании которого они станут новыми собственниками. Продавцов, как проигравшую сторону, еще обяжут возмести расходы на обращение в суд. И наоброт — если покупатели откажутся от сделки и потребуют вернуть задаток назад, то по иску от продавцов уже покупателей могут понудить выйти на сделку. Нотариус в суде будет дополнительным гарантом, что одна сторона сделал все для выхода на сделку, а вторая сторона отказал от нее. В предварительном договоре указывается: 1) квартира в обременении (в залоге у банка) и что продавцы обязуются снять это обременение в течение определенного срока. Например, в течение 2 недель; 2) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, равную их долга по ипотеке. Данную сумму можно назвать авансом или задатком, здесь уже по договоренности; 3) Срок, в течение которого участники сделки должны выйти на сделку. Достаточно указать 1 — 2 месяца. В чем отличие задатка от аванса? Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. Если откажутся покупатели, то задаток остается у продавцов. Если деньги передавали в качестве аванса, то ничего такого нет. Одна из сторон может в любой момент отказаться от сделки, и аванс возвращается обратно покупателям — ст. 487 ГК РФ. За предварительным договором лучше обратиться к тому нотариусу, который затем оформит сторонам основной договор купли-продажи (об этом ниже). За предварительный нотариус берет 5 — 8 тысяч рублей, оформляет обычно за один день. Договор подписывается в присутствии нотариуса, чтобы он затем удостоверил подписи. Помимо предварительного договора, продавцам стоит оформить у того же нотариуса расписку в получении денег от покупателей. Стоит она у нотариуса примерно 2-4 тыс. руб. Расписку оформят на специальном бланке — общую на всех продавцов.
  • После регистрации сделки продавцы забирают остальную часть денег. Когда сделку зарегистрируют, участникам сделки выдадут экземпляры договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации. Продавцы показывают в банке зарегистрированный договор. Если деньги были заложены в сейфовой ячейке, то продавцам дадут к ней доступ. Они забирают деньги, а взамен пишут и передают покупателям расписки в получении ВСЕЙ суммы за продажу квартиры. Если использовался аккредитивный счет, то деньги продавцам перечислят на их банковские счета.
  • Оформляем договор купли-продажи. Как и писала выше, если одним из продавцов квартиры является несовершеннолетним, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Если все продавцы взрослые, то нотариус не обязателен и достаточно составить договор в простой форме — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры. Если договор подойдет в простой форме, то не нужно искать шаблоны в интернете и самостоятельно его составлять. Большинство шаблонов договоров в интернете или просто типовые, или уже устаревшие. Большинство сделок купли-продажи индивидуальны, поэтому и договоры разные. Людям без опыта всегда советую обратиться к юристу, чтобы он им составил договор.
  • После погашения долга, продавцам нужно снять обременение (залог) с квартиры. Как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки. Для снятия обременения, собственникам нужно подать в МФЦ или в Рег.палату свои паспорта, справку об отсутствии задолженности и закладную (если она есть). Сотрудник сам составит заявление на погашение записи об ипотеке (залоге). Обременение снимают бесплатно, срок — 3 рабочих дня. По итогу на руки выдадут письменное уведомление. Процедура указана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке. Если ипотека была оформлена в Сбербанке, то банк сам занимается снятием обременения, но устанавливает на это срок в 30 дней — официальная информация. Здесь уже собственникам решать — самим снимать обременение или доверить это Сбербанку.
  • День сделки — покупатели заклыдывают оставшиеся деньги, далее участники подписывают договор купли-продажи и подают на регистрацию. Выше я подробно рассказывала, как покупатели могут заложить деньги в сейфовую ячейку или на аккредитив. Там деньги закладывают для продавцов и банка, но здесь все деньги закладывают только для продавцов. В Санкт-Петербурге все специалисты предпочитают арендовать ячейки не в банке, а в ООО «Сейфовое хранилище» (Расчетный центр). В данной организации аренда дешевле и быстрее оформляют необходимые бумаги. В остальных крупных городах есть подобные организации, но арендовать ячейки у них или в банке, это уже решают участники сделки. После того как деньги заложены, участники сделки подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. Если договор купли-продажи составлен нотариусом, то договор подписывают только в его присутствии. Затем он удостоверит подписи. Если договор составлен в простой форме, то его подписать можно в любой момент. Обычно это делают при сотруднике МФЦ/Рег.палаты. Как подать договор на регистрацию я описала в конце статьи.

✔ Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу.

Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.